北京楼市调控一向走在全国前列，新一年北京再放“王炸”，10多天后的北京土地竞拍大赛上，也许将诞生全国首个共有产权豪宅！
日前，北京市规自委对海淀树村、朝阳金盏三宗住宅用地的出让规则做出调整，当举牌价格达到竞买上限后转为竞报政府持有商品住宅产权份额。
翻译一下这句话：如果开发商太豪横，本着不出地王的原则，政府将与未来购买这些房产的业主们共享产权，而政府与业主各占多少产权比例？谁多谁寡？就看开发商们如何竞报了。
树村、金盏地块位置图
一个好消息是，政府无论拥有多高的产权比例，也只做一位静悄悄的持有者，购房者按照自己拥有的产权比例来支付房款即可。
比如，一套总价1000万的房子，政府持有20%的产权比例，购房人只需要支付800万就能拿下，并以800万为基数申请房贷，且房产的租金收益全部归购房人所有，听起来是不是很美？
但实际上，开发商为了成功竞到土地，在测算地价与房价的关系时，很大程度上会将矛盾后置，也就是结合预售价格的隐形限制，按购房人实际支付的购房价格，来预估市场接受度和去化流速，并倒推竞地时的地价上限。
也就是说，共有产权豪宅要么定价略高，要么开发商会规划更多大户型产品，总而言之，控成本提总价，正是因此，购房者实际付出的购房代价并不会远低于商品住宅豪宅。
还有一个坏消息，共有产权豪宅在取得不动产权证满5年后才可再次销售，掐指一算，购房人至少得持有9～10年。
对于财富人群来说，当资产的流动性被限制后，必须要以安全性和资产的增长性作为补偿，否则，无论购房投入的资金量级高或低，都是无法产生价值的纯消耗。
那么，这三个项目的安全性和增长性会如何呢？
一方面与项目本身的地段位置、城市资源相关；另一方面，则取决于二手转让的条件设定。
先来看下二手房转让要求，共有产权共有产权豪宅在二手交易时需一次性出让房屋的全部产权，其中，政府部分的产权份额按购房人的原始购买价格乘以产权比例收回，剩余收益归购房人所有。
这一要求意味着：
首先，二手房的涨幅要能够覆盖所有交易成本。
同样以总价1000万、政府持有20%产权份额的房子来举例，政府持有产权份额折算下来的200万房款，以及房贷利息、契税、房屋维修基金都是交易成本的一部分，并需要加入到报价中。这样算下来，二手房至少要实现50%以上的涨幅，购房者才能打平成本。如果再加上持有十年间的通胀率……
第二，接盘者必须能接受更高的交易税费。
当前，共有产权豪宅并未明确未来二手房的税费计量标准，鉴于新鲜出炉的三宗地块起始楼面价最低也达到了5万+，很可能不会是购房家庭名下的唯一住宅，那么在二手出让时，便会因为与购房原值之间的高差额带来高税费。
因为政府产权份额对应房款并没有实际支付，但又需要在二手房交易中兑现，这部分差额将会涉及25.6%的额外税费。这个BUG，期待政府相关部门能够给出合理的解决方案。
不仅如此，十年持有周期中，楼市变幻莫测，二手房价的涨幅能否覆盖所有交易成本，接盘者能否接受超出正常水平的溢价，这一切的疑问都需要时间来给出答案。
那么，如何将未知的变量转化为可展望、可实现的常量？满足财富人群对资产安全性和资产价值增长性的需要？
首先，由地段位置的稀缺性，及二手购房客群需求基数出发，可以对项目的长期价值走势做出一个基本的判断。在这一点上，首批共有产权豪宅——海淀树村和朝阳金盏便有所差异。
海淀树村两地块北接海淀上地信息产业基地，中关村软件园、航天城等科创产业园区均在车行10分钟范围内（如果不堵车的话），南隔五环路与圆明园相临，周边上地实验小学、上地实验中学、清华附中、北京体育大学形成了强大的教育资源矩阵。
海淀五环边的上一个商品住宅新盘是2014年入市的合景映月台，项目收官时房价已达10万+。而树村两地块的起始楼面价已经达到6.7万元，妥妥地为海淀楼市再创10万+。
放眼可以预见的未来，海淀北的住宅多位于山后北部新区，在科创名企云集的五环边，绝版的上地核心地段，将造就项目的无限价值。
中关村软件园
朝阳金盏是朝阳区规划的国际合作服务区，计划围绕第四使馆区打造对外开放新高地，成为第二个“三里屯”。相比成熟的上地，金盏的未来存在着不确定性，如果城市规划能够逐步落地呈现，势必会焕发出巨大的价值能量，但如果推进迟缓，也会相应影响到项目的价值增长速度。
金盏地块的起始楼面价为5万元，就算零溢价成交，房价也会超过8万元。此外，朝阳金盏还有不少的住宅用地规划，后期陆续供应后，区域内充分的市场竞争，也将会在一定程度上平滑项目的价值涨速。
金盏三里屯规划图
地段之外，还要看开发商能否在产品和服务上创造新需求、缔造新价值。
产品的价值主要作用于开发商销售阶段，而高品质、高标准的物业服务，影响效力更加长远，从历史经验来看，对二手房价格的影响权重能够达到20%左右。
回到话题的最后，不管住宅的权属如何，其价值都会回归地段、产品与服务三大维度，那么，10万+的共有产权豪宅，您会买吗？
