2022年的楼市，可谓是‘冷清惨淡’。
根据国家统计局公布的数据，
今年1—8月份，
商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
全国房企土地购置面积同比下降49.7%；
简单概述就是，
房企不愿拿地了，百姓不愿买房了。
房企为什么不愿拿地了呢？
国家政策紧，
三道红线管住了开发商，
两道红线看住了商业银行和其他金融机构。
房企普遍由激进转型保守，
不拿贵地、不拿错地、减少合作拿地，成为地产圈新主流。
疫情销售难，
房不好卖，手里没钱。
反作用影响拿地的积极性。
那百姓为什么不愿买房了呢？
缺钱，
疫情一年又一年又一年，经济低迷，收入普遍下降；
缺信心，
房企暴雷、烂尾频发，
谁买房，谁害怕。
缺动力，
买涨不买跌，一直是亘古不变的人性使然。
于是，铺天盖地，
各个城市陆续出台刺激政策，救市刻不容缓。
据不完全数据，
今年出台的楼市刺激政策累计出台超280次，
覆盖160+个城市。
最初还只是三四线城市，比如山东菏泽、广西榆林。
到了现在，一二线城市也加入到‘救市’队伍中，比如如郑州、福州、广州等。
或许是刺激效果不够显著，
国庆前一天，中国官方连发三条重磅楼市支持政策。
1. 换房退税
2. 首套房公积金贷款利率下调
3. 首套房商贷利率下限放宽
如何解读这些政策？
房价“跌跌不休”不好吗？国家为啥要救市？
01
先看看国庆发布的三条刺激政策。
1. 换房退税
财政部、国家税务总局9月30日发布新政称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
优惠力度如何？得和当下政策比。
当下的政策是，
如果你的房子符合“满五唯一”，
则本就不需缴纳个人所得税。
满五唯一指什么？
卖房者的房产证满5年，且是家庭唯一住房。
如果不符合“满五唯一”怎么办？
如果卖方的房产证不满2年，
购房者要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）；
以及增值税（税率为5％）。
而如果卖方的房产证满5年，但并不是家庭唯一住房的，
购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）。
所以，财政部的这条退税刺激，
对于不符合“满五唯一”的房屋，且又着急换房的卖家而言，还是很划算的。
以北京为例，
如果以500万购得一套房，现在以1000万出售，
差值是500万，个税100万。
现在这100万都退回，相当实惠！
2. 首套房公积金贷款利率下调 & 首套房商贷利率下限放宽
央行9月30日消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
同日晚间，央行、银保监会发布通知，部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计，符合条件的城市超过20个。
这两条政策，带来的影响又是什么？
显而易见，
就是无论你是新购房者，还是已在还房贷的人群，
如果有公积金贷款，月供都会下降。
咱们买房贷款，
一般都会涉及两个利率，
一是公积金贷款利率，一是商业贷款利率。
公积金贷款利率比较低，
之前首套公积金贷款利率是3.25%，
此次降息后是3.1%。
商业贷款利率会高很多，
比如之前很多都是超过6%，
今年因为疫情，普遍降到5%以下。
虽然公积金利率低于商业贷款利率，
但问题是公积金贷款有额度限制。
以北京为例，
公积金贷款上限只有120万元，
而房价却动辄大几百万，
所以，房贷大都采用组合贷款，
即一部分房贷用公积金贷款，超出公积金额度外的用商业贷款。
对于一二线高房价的城市，
利率下调带来的影响实在有限。
相对而言，
这两条政策更利好房价较低的三四线城市。
当然，无论降得多或少，
只要是能绛低购房成本，总归是好事儿。
02
国家为啥一定要出手救房地产？
救房地产，
其实就是在救中国经济。
先来说经济。
拉动一国经济增长有三驾马车：
总消费、总投资、净出口。
如果三驾马车都跑起来，
一国的经济发展速度就会加快。
但如果有一驾马车倒下，经济发展就会放慢减速，甚至衰退。
那经济衰退了，
对百姓的影响是什么？
首当其冲，失业率会提高，
企业倒闭，百姓失业；
都得勒紧裤腰带过日子。
楼市价格下跌，很多人还不起贷款，银行会收房。
百姓丢了房，银行也好不到哪儿去。因为房屋贬值，成本无法收回。
银行的窟窿，谁来补？只能靠超发人民币。
超发人民币会怎样？
可能会引发通货膨胀，
也就是，大家手里的钱会越来越不值钱。
如果上面几件事，如同多米诺骨牌一样一张张倒下，百姓还能安居吗？社会还能稳定吗？
那房地产和中国经济，是什么关系？
这20年来，
房地产堪称中国经济发展的火车头。
截至2020年数据，
中国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约60%的家庭资产等。
一方面，
房地产造成了中国城镇居民的高负债。
中国居民的家庭资产中，住房占比近六成。
与此同时，
家庭负债主要是房贷，占家庭总负债的75.9%。
显而易见，
中国人的家庭财富，是和房子深度捆绑的。
另一方面，
房地产提供的土地出让金和税收收入，
在过去的20年间，
让地方政府有钱搞建设，
比如推进大规模基建、工业税收减免和地价补贴等，
帮助中国成为制造业大国，
为国家创造大量外汇收入，
使出口成为拉动经济发展的重要马车。
所以，
过往国家的房地产调控中，
无论是鼓励，还是限制，
本质都是为了稳健中国经济，
因为，
房地产是和整个社会经济深度捆绑的。
03
那么，2022年，
这么多房地产刺激政策的高频推出，
是为什么呢？
咱们来看看三驾马车的数据。
第一驾马车：出口，
今年上半年，货物贸易进出口总值19.8万亿元人民币，同比增长9.4%。
其中，出口11.14万亿元，增长13.2%；
进口8.66万亿元，增长4.8%。
第二架马车：投资，
经济萧条时，政府需要增加公共开支，
才能促进生产，带动就业和消费，从而行程经济良性循环。
目前，全国各地总计数十万亿的基建投资，
已经公布并陆续开工了。
现在就差第三驾马车登场了：消费，
刺激消费才能保GDP，
消费是挽救GDP最简单粗暴有效的灵丹妙药。
2022年1-7月，
社会消费品零售总额246302亿元，
同比下降0.2%。
虽然，随着疫情防控形势好转，
消费正在逐步修复中，
但看看周边倒下的餐饮，中小企业，
以及动不动就管控的城市、交通，
可预测的，
消费恢复速度必然缓慢。
所以为什么全国各地政府在发‘消费券’，
刺激消费呀。
那房地产销售算消费吗？当然算。
而且还是大体量的消费，
所以，必须出台政策，持续刺激。
说到底，
救楼市，救的是百姓的信心，
有信心才有消费，
开发商才能有回款，能存活，
而有了楼市的交易，地方才有财政，才有经济来源，
最终完成一个经济正循环的闭环。
04
任泽平有个金句：
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
道理没错，
只是，在中国特色下，
应该再加一句：
“关键看政策”。
而政策到底会推动房地产大跌还是大涨？
相信大家在理解了前面关于“整个楼市和经济关系的底层逻辑”后，会有自己的判断。
结合目前形势来看，
虽然拉动中国经济增长，仍然离不开房地产。
但“房住不炒”的根本原则没有变，
房地产行业去杠杆化、去投机化这个趋势不会变。
所以，
持有“是房子一定能涨”老观念，等着抄底赚一笔的，
无异于是在逆趋势赌博。
而期待房子跌到谷底再出手的，
就如同期盼股票跌到谷底再出手是一个道理，
你不可能知道什么时候见底。
唯一能做的，
是有能力判断，那里的房产属于‘优质资产’，以及有长期持有的信心。
再来看国庆前的几条刺激政策，
支持的还是刚需，和有改善型需求的人来买房。
符合这两类的朋友，
购房就是为了居住，而不是投资，
那么，也没必要分析太多的价格趋势，
抓住这次政策放宽的机会上车，
或许是个不错的选择。
