烂尾楼的业主们该怎么办?断供停贷违法吗?

  烂尾楼的业主们该怎么办?断供停贷违法吗?最近这个话题一直在网上发酵,但是烂尾楼已经是好多年的事了,只是没有像这几年因为疫情的影响不断的暴雷,烂尾楼不交房,购房者不还银行贷款违法吗?据说网上已经有一些高级人民法院的相关判决了,银行肯定也是有连带责任的,根据情况可以不还房贷了。

近期烂尾楼业主强制断供事件发酵,备受市场关注。不少业主认为,在烂尾楼形成过程中,银行负有主要责任,如违规发放贷款;资金未转入开发商监管账户;未尽到专款资金监管的义务等。

  对此,记者采访了多家银行相关业务负责人,他们认为烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚。这主要是由于,业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同,这一合同的履行,与开发商能否顺利交房没有直接关系。

  也即是,在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系,一种是购房者和开发商之间的买卖关系,另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定,不是银行和购房者的约定。

  “一般在签署合同上,借款人的还款义务是无条件的,至于住房交割是购房者与开发商之间的事情,跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称,而且银行跟购房者的房贷协议里,也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记,或拿到了房子作为还款的前提条件,通常是一个无条件的还款。

  中伦律师事务所合伙人刘新宇也对记者表示,在实践中,银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷,均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下,无论房屋交付情况如何,一旦购房者停止还贷,即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。

  按揭贷款本质上是一种住房抵押贷款,购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款。违约之后,银行可能会向购房人进行催收,冻结购房者名下其他资产、影响个人征信情况,严重甚至会起诉购房者要求强制执行。通常只有在业主的确无力支付房贷后,银行才会考虑处置抵押物。

  不过,公开资料显示,近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。如在(2018)粤民申7516号民事裁定书中,法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为,最终判令在商品房具备交付条件之前,无需向银行再支付贷款。

  而(2019)最高法民再245号民事判决书中,最高法院指出,如果因开发商原因无法交付房屋的,《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除,应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者),而买受人不负有返还义务。

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